1.土地の評価方法　路線価方式と倍率方式

相続税を計算する際には、亡くなった人が持っていた土地の価値を評価する必要があります。
この土地の評価は、「財産評価基本通達」という国税庁が公表している通達に基づいて行うことが一般的です。
土地がどこにあるかによって、主に「路線価方式」と「倍率方式」のどちらかが使われます。

「路線価方式」は、主要な道路に面した土地について、
その道路ごとに決められた1㎡あたりの価格（路線価）を使って評価する方法です。
都市部など、多くの土地がこの方式で評価されます。

この道路に面している土地は１㎡あたり〇〇円と示されています。

一方で「倍率方式」は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算する方法です。
路線価が設定されていない地域、主に郊外や地方の土地で用いられます。
どちらの方式になるかは、国税庁が毎年公表する「路線価図」や「評価倍率表」で確認できます。

2.評価単位の決定

土地の評価を正確に行うには、その土地がどのように使われているかも考慮します。
これを「評価単位の判定」といいます。

たとえば、一つの土地の上に親の自宅と子の自宅が建っている場合、
その敷地は建物ごとに区分せずに一体で評価単位とします。
一方、一つの土地の上に親の自宅と第三者への貸家が建っている場合、
建物の敷地毎に区別した評価単位となります。

例えば、土地はつながっているけれど、東側は畑、西側は貸家なのであれば、
評価単位は畑と貸家敷地とで区分して評価します。

このように、実際の利用状況に応じて評価の範囲（評価単位）を決めることで、
実態に即した正確な評価ができるようになります。

3.計算式概要

評価方法と利用単位が決まったら、実際に評価額を計算します。

路線価方式の場合は、基本的に「路線価 × 面積」で計算します。
ただし、土地の形や接道の状況によっては、評価額に補正が入ることがあります（例：間口が狭い、奥行きが長すぎるなど）。
これを「補正率」といいます。

倍率方式では、「固定資産税評価額 × 評価倍率」で評価額を算出します。
倍率は、地域ごとに異なるため、国税庁の資料で確認が必要です。

このように、土地の評価は一見シンプルに見えても、実際には多くの要素を考慮して算出されており、
相続税の正確な計算には欠かせない知識です。
将来、税理士を目指すうえで、まずはこの基本的な評価の流れを理解することが重要です。

※具体的な事案に対して適用する場合は、顧問税理士等にご相談ください。
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※2024年4月1日時点の法令等に基づいて執筆していますのでご留意ください。